建设用地容积率管理办法新政策_国土部关于容积率规定

今天来聊聊购房时大家最关心的几个问题，容积率、公摊面积及建设用地使用权70年到期后，房子怎么处理的问题：

一、容积率

《建设用地容积率管理办法》第三条规定： 容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率是在满足建筑密度、建筑高度、绿地率、停车位比例、人防面积的要求后，根据项目所在地的人流密度由当地相关部门在计算后确定，可以看出容积率不是一个定值，是个区间范围，一般会在土地出让前确定。

国土资源部 国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录》第四条规定：住宅项目容积率不得低于以下1（含1）

从容积率的定义可以看出，容积率也高，开发商的拿地成本就相对越低，但相应的舒适度就会降低。因此，对于买房者来说，容积率越低越合适。

容积率参考值：
6层以下住宅：1-1.2
7-11层住宅：1.5-2
12-18层住宅：1.8-2.5
19层以上住宅：2.4-4.5

二、公摊面积

公摊面积起源于XX，我国在1995年时由建设部颁布并实施了《商品房销售面积计算办法和公共建筑面积分摊规定》，公摊面积的定义指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公共部分的建筑面积。但奇怪的是这份规定只明确了哪些属于公摊范围，且有计算规则，但却无计算结果。导致很多开发商私自增大公摊，有的将近50%。

XX于2013年取消了建筑面积和公摊面积的概念，住建部在曾发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》中指出：住房建筑应按套内使用面积进行交易。意见稿发出后，好多人发文说国家要取消公摊面积了，实际是到现在也没见取消。我的观点是国家能发此“意见”，说明有这个意向，取消公摊面积是好事，但也要防止有人哄抬单价。

公摊面积参考值：
7层以下住宅公摊：7%-12%；
7-11层住宅公摊：10%-16%（带电梯15%-20%）；
12-33层高层住宅公摊：14%-24%；
别墅公摊：1%-8%；

三、建设用地使用权

我们常说的70年产权指的是国家出让的建设用地使用权，房子的使用年限一般是50年。
那就存在两种情况：

第一种情况：开发商拿地后就建房，2年后建成，那土地使用权还有68年，但你的房子只有50年使用年限，后面的18年怎么办？其实大家不用担心，房子的使用年限到期后，国家会进行安全评估，如果安全指标达标，可以放心使用；如果不影响结构安全指标，可加固维修后使用；如果实在无法使用，国家会补偿拆迁。

第二种情况：开发商拿地后囤了18年后开始建，3年后建成，那土地使用权还有49年，土地使用权到年限时，你的房子还有1年才到使用年限，那这时怎么办呢？新的《民法典》第三百五十九条指出：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期要缴纳一定费用。

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