物权期待权能否对抗抵押权_最新的优先受偿权顺序

案情：

2016年，孙某群与徐某、刘某某就1套低价位商品房签订了买卖合同，因该房系孙某群家庭的唯一住房，孙某群在支付房屋首付款后即按约装修入住，但徐某、刘某某迟迟不予办理过户登记。2018年，徐某、刘某某以该房作为抵押向孙某霞借款100万元，并办理了抵押登记。后因借款逾期未还，孙某霞诉至法院，法院判决支持了孙某霞的还款请求并确认孙某霞对该房享有抵押权优先受偿权。2019年，孙某霞依据上述生效判决向法院申请执行，后该房被法院查封并准备拍卖，孙某群得知后随即以其对该房享有物权期待权为由，向法院提出异议，请求不予执行该房。

分歧：

孙某群对案涉房产的物权期待权能否排除孙某霞基于抵押权对案涉房屋的执行？

一种观点认为，目前对一般房屋买受人的物权期待权优于抵押权人的优先受偿权并无明确规定，物权期待权本质上是债权，根据物权优于债权的原则，抵押权的优先保护地位不能随便动摇，不能排除对该房的执行。

一种观点认为，基于对商品房消费者物权期待权优先的相关法律精神的参考和生存权至上的考虑，孙某群对案涉房屋享有的物权期待权优于孙某霞享有的抵押权，可以排除对该房的执行。

评析：

笔者认为，不动产物权的设立、变更原则上必须依法登记方发生法律效力，但目前我国不动产登记制度的不完善导致买房人可能面临“钱房两空”风险，危及买受人的生存权，故有必要赋予房屋买受人物权期待权，同时在执行程序中予以保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定对金钱债权执行中一般房屋买受人的物权期待权进行了规定。本案中法院对上述低价位商品房的执行实际上系基于孙某霞对徐某、刘某某享有的借款债权，只是因孙某霞对该房享有抵押权而变成优先债权，其仍属于金钱债权执行范畴，故根据该规定孙某群作为一般房屋买受人对该房享有物权期待权，但该物权期待权能否排除基于抵押权的执行尚无肯定性规定。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条明确商品房消费者的权利优于抵押权，其背后的法律精神实质是保护购房人的基本生存权。本案中孙某群及其家庭名下无其他用于居住的住宅，可以认定其系基于生存权购买案涉房屋，孙某群虽非商品房消费者而是一般房屋买受人，但其生存权亦应受到法律保护，故参照上述权利顺位原则和对生存权的优先保护，可以认定孙某群对该房享有的物权期待权优于孙某霞享有的抵押权，可以排除对该房屋的执行。

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