物业背法收费怎样办

2021年最新关于物业费“交与不交”的7种情形法律依据详解（附说明）

物业服务纠纷案件中，常见纠纷情形之一就是：物业费到底该不该交？交多交少？

对于这个问题：

首先，司法实践中，业主拒绝缴纳物业费，需要基于正当合理的理由。其次，如何判断拒交理由是否合理正当，则需要以诚实信用原则作为基础，结合合同履行情况、违法违规情况等综合认定。

本文总结几种不同情况下，对于“是否交纳物业费”问题的相关法律依据——

1、可拒交物业费的情形及对应的法律依据；

2、不可拒交物业费的情形及对应的法律依据；

情形1：未交房情况下，业主无须承担物业费。

根据《物业管理条例》规定，未交给物业买受人的物业，此时物业费由建设单位交纳。

情形2：物业公司未按合同约定履行服务责任，业主可以拒交物业费。

这其中包括：未提供服务、服务质量不达标等具体情形。

因此，如果存在上述情形，那么业主可以拒交物业费。同时对于此种情形下物业已经收取的费用，业主也可以主张要求退回，对于因物业服务导致的损失情形也可以主张赔偿。

但是需要注意的是，如果诉诸法庭，那么对于物业“未按约定提供服务、质量不达标”等情形，业主需要承担一定的举证责任，因此建议业主及时保留相关证据。

情形3：物业公司违规收费，业主可以拒交或主张退回。

如果物业公司没有物价管理部门的各项审批文件，对于擅自增加的收费项目，或者随意扩大提高收费范围和标准时，业主可以一次为由拒交物业费，对于已经违规收取的费用，也可以主张要求退回。

情形4：物业服务合同中存在“免除责任”或“加重业主责任”的情形，业主可以拒交或主张退回。

对于此类物业服务合同中的格式条款，业主如果发现存在有损自身合法权利、或者存在免除物业公司责任（加重业主责任）的情况，此类条款在法律上是无效的。

此时业主向法院主张该合同条款无效，对于不合理收取的费用部分也可以主张退回。

情形1：以“未居住”、“不需要”、“未享受服务”为由拒交物业费，法院不支持。

物业费中，一般包含公共清洁、绿化养护、设施维护等费用，因此在物业根据合同约定提供了服务的前提下，业主以“未居住”、“不需要”或“未实际享受服务”为由拒交物业费，此时法院是不予支持的。

当然物业服务合同中另有约定的，比如物业提出哪些额定情况可以不交的，那么可以以约定为主。

情形2：以“没有签订物业合同”为由拒交物业费，法院不支持。

因此，业主委员会与依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。如果业主以自己并未和物业公司签订合同为由，主张拒交物业费的，法院不予支持。

当然，这一前提也是建立在：业主事实上已经享受了物业公司所提供的服务，即物业不存在违反合同约定的情形。

情形3：业主主张由租客交纳物业费，法院不支持。

这其实是两种法律关系。根据物业服务合同，业主需按照合同约定交纳物业费；而业主和物业使用人（租客）之间的另行约定，并不能抵抗业主和物业公司之间订立的物业服务合同。

所以，当业主和租客约定由租客交纳物业费，但租客未按时交纳的，业主需要承担连带交纳责任。

如果小区管理员违法收停车费，我该怎么办

先别着急下定义，你看你的标题：违法收停车费，这就已经下了定义了。

从照片上看，这块地本身就很像停车场，并不像草地。使用的是娄空砖铺的，但我不确定这规划地是否就是停车场。另外，你的描述太片面，无法确定前因后果。所以无法判断是否违法。

另外，你谈到的，没见过扫地的，没见过剪枝的？？那地面没见垃圾？没见植被乱长？没见杂草丛生？难道你们小区的人员素质都变成空前的高了？但是，但为什么你还会说“他还要收我们的管理费，他还有资格收我们的钱吗？”这种话呢？物业费不是“收费”，并且物业公司收到的“物业费”也不是自揣腰包，大部分都用于维护你们小区的配套设施设备了，如配电系统，二次供水系统，消防系统，安防系统，电梯电费及日常维护等等方面了，这些设施设备可是业主买房时就一起买了的，并不是物业公司的，是全体业主共同所有的。所以，物业费并不是单纯用于扫扫地，看看门，修剪树叶这么简单的工作。

再回头来说，你所拍的这片空地，如果是停车场，那停车收费很正常的，如果不是停车场，那就不能停车，那你说的“业主在这里停车凭什么收费”就没意义了，因为这里根本就不允许停车，作为业主，停不了车，这问题怎么解决？物业开辟这块空地用于停车。那么开辟停车后，解决了业主的部分停车问题，缓解了停车难的问题，但是物业费是在此之前核算的，也就是说之前核算的物业费，也是按这里不停车的前提进行的，现在这里停车了，地面的损坏频率肯定明显比之前高太多，则相应收取管理费用于维护管理也是合理的。如果停车费的收费很高，和地下室差不多了，则除去管理费以外，多出来的部分应当列为归全体业主共同收益来处理，用于纳入维修资金、公益活动等等方面均可以。总之，按你现有的描述，我觉得物业做得也不过分。

最后，如果你觉得物业擅自使用这片空地，收到停车管理费不合理，甚至不合法，那么就向有关单位投诉吧，甚至可以以业主大会的名义起诉，要求物业公司恢复原状，那么，这片不是停车场的空地就还原到原来的状态，见不到一辆车就是最好的，你不是也表示了“窗子前的路上总是停满车，影响美观又危险”吗？到时候还你一片开阔的视野，那业主的车，自己想办法吧，物业公司没办法解决。这就是矛盾，鱼和熊掌不可兼得，何去何从，业主们（包括你）自己决定吧，主动权在你们手上。

什么部门能投诉小区物业乱收费问题

作为业主要弄明白什么是物业服务收费，物业服务费包含了什么费用，什么收费属于乱收费和违规收费。

物业服务行业行政职能主管部门分别如下；

1、前期物业服务合同招投标备案行政主管部门是本地住房和城乡建设局房地产业科。

2、前期物业服务合同收费备案行政主管部门是本地发展和改革局价格管理科。

3、价格监管部门是本地市场监督管理局。

4、小区工程竣工验收备案本地城建档案馆。

5、小区违建举报行政主管部门本地城管局。

什么是乱收费？即超出合同约定以外没有的收费就是乱收费违规收费。

超过这个收费标准、收费范围可以认定为违规收费。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。