非居住用房的租赁，应该注意哪些问题

非居住用房的租赁，应该注意哪些问题

一、房屋出租的概念

房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用，收益。由承租人向出租人支付租金的行为（包括以联营、承包经营和合作经营等名义不参与经营且获得租金性收益的）。

二、租赁方式

非居住用房的租赁方式包括：

1、 租赁

2、 承包（承包经营）

（1）出租人（发包方）必须是经营实体，不能是个人；

承租方（承包方）必须是境内自然人。

（2）承租方经营项目必须在出租方营业范围内（营业执照所载）。

（3）承包经营由承包方使用发包方营业执照进行经营活动，上缴固定收益的承包属于租赁范畴，不能跳过转租限制。但真实承包（利润分担、包干制等承包形式）可以不受转租限制的制约。

3、 联销

（1）双方都必须是经营实体，不能是个人；

（2）承租方经营项目必须在出租方营业范围内（营业执照所载）。

（3）有关税收的问题（增值税）。

三、房地产抵押与租赁的关系

1、房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的，出租人应当事先书面告知承租人。

2、租赁在前、抵押在后，租赁合同继续有效。 租赁在后，抵押在前，租赁合同可以终止。

四、逾期支付租金的违约责任

1、房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；

2、租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。

3、承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。

五、 租赁登记、工商注册及纳税

1、 租赁登记（租赁合同登记备案）；

2、 工商登记；

3、 纳税

个人出租：营业税及附加 5.55%、

综合税（房产税、所得税）12%

境内公司出租：共14.5%（其中房产税12%、营业税2.5%）

境外公司出租：共17.55%（其中房产税12%、营业税及附加5.55%）

六、一些特殊房地产的租赁问题

1、公有非居住房屋；

（1）转租问题；

（2）共有非居住用房不能进行承租权转让或交换（也就是常说的使用权买卖），也不适用变更户名或继承的有关规定。

2、宗教所有、军队所有房屋；

3、一些没有房地产权利证明的房屋

（1）《出售合同》（或预售合同加房屋交接书）；

（2）单位建造房屋（包括临时建筑、构筑物、地下建筑，不包含房地产开发企业建造的商品房）须持有四证

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