北京“商改住”住宅风险大已经购买的商改住还能住吗

北京“商改住”住宅风险大

2016年9月25日，在“旭辉26街区”的样板间里，张艾和程轩仅用了10分钟的时间思考，就支付了4万元定金。几小时后，张艾在电脑前大哭起来。

在来到旭辉集团在北京市顺义区的“旭辉26街区”项目前，这对“85后”夫妻对“商改住”毫无概念。“面积小，总价低，可居住可办公，但产权只有50年，水电比普通居民水电费高”，售楼处的销售代表如此介绍，但却“遗漏”了“商改住”商业、办公用途本质所带来的不能落户，也没有学区配套等问题。这两条是当晚回家后张艾才在网上查询到的。

“我相信再过一段时间，比如5年，就能换一套普通住宅，让集体户口落户。”程轩不愿让4万元定金打水漂，主张继续购买。去年10月22日，两人交齐了总房款的50%，88万元首付款，购得一套初始面积 48.9平方米的LOFT。

张艾告诉记者，“后来每天上网查，包括住建委官网，倒也没找到明确禁止商住房用于居住的条文。渐渐也就不哭了。”但从2017年3月下旬开始，北京接连出重拳整治“商改住”项目。

先是在3月26日，北京市住建委等多个部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“公告”）。公告规定，商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途。公告发出后不到一个月，4月18日，“关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知”（下称“通知”）对外发布，程轩和张艾尤其关注通知中的第六条，其明确指出，“规划、住建部门在工程竣工验收环节，要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工，对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，相关部门不予验收。”

两人购买的房子已经网签，但尚未竣工验收。到2018年9月“旭辉26街区”项目毛坯房竣工验收时，若严格执行“3·26”和“4·18”新政，被发现配置了居住功能的设施（如上下水管道、厨房通风口等）后是否会不予验收无法交房？未来是否要拆除上下水管道？从而使该房屋彻底失去居住功能？

这些疑虑让程轩和张艾再也按捺不住，坚决要求退房。

由于大量“旭辉26街区”项目业主对北京市“商改住”新政的疑虑和无条件退房的诉求，北京市住建委与旭辉集团代表、业主代表于5月18日举行了一场协调会。正是在这场协调会上，北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处处长张建兴作出了上述表示。他解释称，针对前一段时间网络和媒体上对近期一系列针对“商改住”政策的各种不准确解读，他有必要代表北京市住建委进行几点澄清。“澄清”包括两点内容：首先，3月26日24时之前已经完成网签的“商改住”，开发商要按照合同的相关约定内容按时交房；其次，3月26日24时之前完成网签的所有项目都可以通过中介机构正常买卖和租赁。

开发商能推脱责任吗？

接受记者采访的几位“旭辉26街区”业主均提到精装修的样板间，称这是吸引他们买房的直接原因。不少业主还纷纷出示当初开发商的广告画册，“居住”“居所”等字样频繁出现在该商办类项目的宣传中。有业主提出质疑，即便合同上有这些字样，开发商之前口头承诺房屋“有居住功能、和样板间一样”，是否也有法律效力？

相关律师表示，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。其次，《中华人民共和国广告法》中规定，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。

“很明显，在北京，未经批准的商办类项目是不能使用‘居住功能’这样的字眼作为宣传广告的。”如果使用该类字眼销售商办类项目房屋，确实应当承担相应的法律责任，同时因为广告中的说明如果足够具体则能够成为买卖合同条款，虚假的广告同时也可能影响合同的效力。